¿El (la) administrador (a), el consejo de administración y/o el revisor fiscal fijan de manera autónoma el incremento automático de la expensa común mensual?
Miembro del ICDP
En la primera parte del presente estudio publicado en el Blog de Opiniones del ICDP el día 16 de enero de 2.024, se desarrolló la diferencia entre el “proyecto de presupuesto anual vs presupuesto anual aprobado”, asimismo, se destacó la diferencia entre expensa común necesaria, expensa común diferente a la necesaria, y expensa común extraordinaria. En esta segunda parte se abordará únicamente lo relacionado con el incremento de la cuota de administración, resaltando a priori, que ni la ley 675 de 2.001, ni sus decretos, ni las normas que se aplican por analogía al régimen de propiedad horizontal, establecen que desde el mes de enero del año en curso la expensa común se incrementa automáticamente en igual proporción al porcentaje del salario mínimo legal mensual vigente, el porcentaje del IPC, por ingenio de la administración, el consejo de administración o por el revisor fiscal, si lo hubiere, como en algunas copropiedades del territorio nacional lo realizan bajo el argumento erróneo de “desde enero todo sube”.
La cuota de administración para el nuevo periodo anual que inicia en el mes de enero se incrementa de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal o lo decidido por la asamblea general de propietarios en la reunión ordinaria obligatoria reglada en el artículo 39 de la ley 675 de 2.001. En este orden de ideas, nos debemos ubicar inicialmente en los artículos 3° y 5° de la mencionada ley, para conocer que la expensa común es la erogación necesaria para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto, entiéndase, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos, es decir, la cuota se fija, ya sea manteniendo su valor actual o erigiendo su incremento, con base a las necesidades de la persona jurídica que permitan su existencia, seguridad y conservación, no con base al aumento del salario mínimo legal mensual vigente o al IPC. Ahora bien, es inobjetable que en la práctica y por regla general muchas copropiedades condicionan el incremento de la cuota de administración al servicio de seguridad privada, aseo y seguro, “por ser los rubros de mayor impacto en el presupuesto” sin percatarse que en algunas oportunidades, especialmente, por el paso del tiempo y el deterioro natural de la zonas comunes no contemplan un rubro para la reposición o reparación de los mismos, lo que genera en el curso del año la necesidad de convocar nuevamente a la asamblea general para aprobar una cuota extraordinaria que permita satisfacer dicha necesidad, o en su defecto, en algunas copropiedades la cuota se incrementa de manera considerable porque incluyen en el presupuesto expensas comunes diferentes a las necesarias, por ejemplo, el detalle del día de la madre, del día padre, del día del niño, de halloween, navidad, aguinaldos, entre otros, rubros que no son del giro ordinario de la persona jurídica, pero su impacto genera un aumento en la expensa común necesaria mensual, eventos que demuestran la imposibilidad de incrementar la cuota de manera automática porque cada copropiedad tiene un manejo particular.
Al conocer que la ley no estipula el incremento sino que define el objeto de la expensa común necesaria aprobada en el presupuesto, nos remitimos al inciso final del artículo 5° de la ley 675 de 2.001, el cual establece que además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que permitan su funcionamiento, por ende, es en el reglamento que se debe determinar el porcentaje del incremento y desde que momento surte efecto, pero si también guarda silencio, nos debemos remitir a los numerales 2º y 4º del artículo 38 de la ley que regula el régimen, cuyo tenor literal enseñan que la asamblea general aprueba o imprueba el presupuesto anual de gastos e ingresos y las cuotas para atender las expensas ordinarias que someten a su consideración el Consejo Administración y el Administrador. De lo hasta aquí expuesto se origina el siguiente interrogante de naturaleza jurídica ¿La ley 675 de 2.001 u otra ley faculta a la administración, el consejo de administración o al revisor fiscal a incrementar de manera automática la cuota de administración desde el mes de enero? La respuesta es: NO.
Finalmente se realiza la siguiente recomendación e invitación para que sea tenida en cuenta en la reunión ordinaria del año 2.025, algunos reglamentos estipulan que independientemente al mes en que se apruebe el presupuesto anual el mismo surte efectos en el lapso comprendido entre el mes de enero y diciembre del año en curso, otros reglamentos no tienen dicha claridad, pero por lógica razonable se entiende que el presupuesto cubre dicho periodo causándose el retroactivo de los meses del año que ya pasaron con antelación a la reunión ordinaria donde se aprobó. Por ende, si el reglamento no precisa el porcentaje del incremento ni el mes del año siguiente en que se aplica de manera automática, se recomienda que sean los propietarios y moradores no propietarios en la reunión ordinaria de la asamblea general quienes definan para el año 2.026 y años siguientes, el porcentaje del incremento y desde que fecha surte efecto, quedando, ahora sí, la administración facultada para cumplir dicho mandato de conformidad con el numeral 14º del artículo 51 de la ley 675 de 2.001 que ordena a la administración cumplir con:
“14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.”
Continuará en la tercera parte…
Séifar Andrés Arce Arbeláez
Séifar Andrés Arce Arbeláez
Séifar Andrés Arce Arbeláez, abogado litigante y miembro del Instituto Colombiano de Derecho Procesal.
Facebook: Seifar Arce
Instagram: @seifarandresarce
* El contenido de esta publicación es responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja ni compromete la postura del ICDP.