Séifar Andrés Arce Arbeláez

Es viable afirmar que en el año 2.020 la actual pandemia mundial del Covid 19 impactó el normal desarrollo de los conjuntos y edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, pero también, es correcto afirmar que los órganos de dirección y administración de algunas copropiedades aprovecharon la coyuntura para no cumplir con la obligación de convocar y celebrar la reunión ordinaria anual de la Asamblea General de Propietarios.

A la fecha no hay fundamento legal que justifique la no realización de la reunión ordinaria en el año 2.020, pues basta con realizar un análisis entre la Ley 675 de 2.001, el Decreto 398 de 2.020 y el Decreto 579 de 2.020 para concluir que la misma siempre se pudo celebrar, simplemente cierto sector que terminó siendo la mayoría, consideraron que la misma solo se podía llevar a cabo con la participación presencial de los copropietarios y tenedores de la copropiedad, y ante la imposibilidad de garantizar el distanciamiento social de dos metros no la celebraron, grave error, porque pasaron por alto que se podía realizar de manera virtual – reunión no presencial –. Cuando se estudiaba la posibilidad de realizarla de manera virtual, no se efectuó en un gran número de copropiedades porque no contaban con los medios tecnológicos necesarios para garantizar la participación simultánea de todos los intervinientes, dicha ausencia tecnológica no es excusa para no cumplir la ley.

Por no haber celebrado la reunión ordinaria de la Asamblea General de Propietarios en el año 2.020, se generaron, entre otros, los siguientes vacíos al interior de la copropiedad:

1. Desconocimiento por parte de los copropietarios y tenedores de la situación general de la persona jurídica.
2. Imposibilidad de aprobar o improbar los estados financieros.
3. Imposibilidad de aprobar o improbar el presupuesto anual de ingresos y gastos.
4. Imposibilidad de elegir y remover los miembros del Consejo de Administración.
5. Imposibilidad de elegir y remover al Revisor Fiscal.
6. Imposibilidad de nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia

Antes de hacer mención sobre las consecuencias que pretendo destacar en este escrito por no haberse celebrado la reunión ordinaria en el año 2.020, es imperioso señalar que muchas copropiedades ya la realizaron en lo que va del año 2.021; pero dicha realidad no es impedimento para recalcar que en el lapso comprendido entre la no celebración y la realización de la misma se generaron consecuencias, pues  hubo copropiedades que finalizaron el año 2.020 e iniciaron el año 2.021 con los vacíos relacionados, lo que conlleva a:

1. Ausencia de presupuesto vigente. No tener un presupuesto[1] aprobado por la Asamblea General de Propietarios que permita financiar los servicios que se requieren al interior de una copropiedad en la vigencia respectiva, significa que, los dineros que ingresan y se gastan se hacen sin un marco autorizado, lo que origina por parte del administrador una extralimitación en sus funciones, me explico, si el administrador no expone una justificación legal suficiente para excusar la no celebración de la reunión ordinaria anual en el año 2.020 puede verse inmerso en una conducta sancionable por extralimitar sus funciones, pues pese a que una de sus funciones principales es cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de conservación y disposición de los mismos, lo que lleva implícito la necesidad de invertir recursos económicos, dicha facultad está íntimamente ligada a la autorización legal y estatutaria, es decir, solo puede disponer de los dineros que la asamblea ha aprobado para que sean gastados.

• Las decisiones tomadas por el Consejo de Administración están viciadas de nulidad relativa. Las copropiedades que no realizaron la reunión ordinaria anual en el año 2.020 quedaron con un Consejo de Administración reelegido de forma tácita, situación carente de fundamento legal; pero ante la incertidumbre e imposibilidad de nombrar un nuevo Consejo o reelegir el que venía desempeñando sus funciones, en muchos conjuntos y edificios se optó continuar con el Consejo elegido el año anterior. Lo realmente importante es que dicho Consejo actuó por fuera de su periodo electivo, lo que trae como consecuencia que todas las decisiones que tomaron están viciadas de nulidad relativa.

Las decisiones adoptadas entre el lapso del vencimiento del periodo electivo y la conformación del nuevo Consejo de Administración están viciadas de nulidad relativa porque carecen del requisito legal de la “capacidad”, pues al ser tomadas por personas que ya no están investidas de la calidad de miembros del Consejo de Administración legalmente nombrado por parte de la Asamblea General de Propietarios, dicho acto jurídico fue efectuado por quienes no tenían capacidad para obligar en nombre del Consejo.

Es por lo anterior, que las decisiones tomadas por personas que ya no ostentan la calidad de miembros de Consejos de Administración, sino que están funcionando en virtud de una reelección tácita “ficta” pueden ser demandas mediante un proceso declarativo verbal de impugnación reglado en el artículo 382 del Código General del Proceso, o en su defecto, si el término de los dos meses caducó, se pueden demandar mediante un proceso declarativo verbal de nulidad relativa sustentado en el artículo 1741 del Código Civil.

Finalizo este escrito exteriorizando que en la actualidad ante la imposibilidad de conocer cuando se podrán realizar las reuniones ordinarias de manera presencial como se hacían antes de la pandemia mundial que nos continua afectado, la mayoría de asambleas se están celebrando mediante “reunión no presencial” en cumplimiento a lo ordenado por la ley 675 de 2.001 y el Decreto 176 de 2.021, cuya característica principal es que en ese tipo de reuniones no se puede abordar el punto de “proposiciones y varios” por prohibición expresa del parágrafo 1° del artículo 39 de la ley 675 de 2.001, por tal razón, el administrador antes de realizar la convocatoria debe permitir un espacio de participación a los copropietarios para que expongan los asuntos que deben ser incorporados en el orden del día para que sean debatidos y decididos en la Asamblea General de Propietarios, con ello se garantiza el debido proceso, el establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios, tenedores y órganos de dirección; y facilita la participación de todas las personas que habitan en la copropiedad en las decisiones que los involucra.

[1] El presupuesto es la proyección de gastos e ingresos; los gastos seguros y ocasionales que tendrá el edificio o conjunto en la vigencia respectiva, y los ingresos que se necesitarán para cubrir dichos gastos.

Séifar Andrés Arce Arbeláez

Abogado litigante y miembro del Instituto Colombiano de Derecho Procesal.

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