Séifar Andrés Arce Arbeláez
En el régimen de propiedad horizontal concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre bienes comunes, su finalidad es garantizar la seguridad y la convivencia pacífica entre los copropietarios, así como la función social de la propiedad (Art. 1 Ley 675 de 2.001).
En una copropiedad se pueden presentar diversas situaciones que deben ser dirimidas por un Juez, por ejemplo, la impugnación de decisiones de asamblea y el cobro ejecutivo de cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular de la copropiedad.
En ese orden, es de suma importancia conocer los conflictos que se ventilan ante un Juez Civil en atención a lo normado por el Código General del Proceso, dichos conflictos son:
- Los que surjan del indebido cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado (art. 18 Ley 675 de 2.001).
- Los que surjan entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la copropiedad, en razón de la aplicación e interpretación del reglamento de propiedad horizontal (art. 58 de la ley 675 de 2.001).
- Los que surjan entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la copropiedad,en razón de la aplicación e interpretación de la ley 675 de 2001 o cualquier otra que regule la propiedad horizontal (artículo 58 de la ley 675 de 2.001).
Esos conflictos solamente son conocidos por los Jueces Civiles Municipales en Única Instancia (Núm. 4° del artículo 17 del CGP) bajo las directrices fijadas en el proceso verbal sumario (Núm. 1° del artículo 390 del CGP).
Ahora bien, según el artículo 18 de la ley 675 de 2001 se origina un conflicto cuando los propietarios u ocupantes de los bienes de dominio particular o privado, incurren en:
- No utilizar el bien de acuerdo con su naturaleza y destinación. Ejemplo: El propietario utiliza su apartamento o parte de él como hospedaje turístico y recibe dinero como contraprestación, sin estar autorizado en el reglamento y sin cumplir las disposiciones legales que regulan el asunto.
- Ejecutar algún acto que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto. Ejemplo: El propietario remodela su inmueble sin cumplir con las medidas de seguridad y afecta la infraestructura de forma parcial o total del edificio.
- Producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes. Ejemplo: Fiestas hasta altas horas de la madrugada con equipos de sonido que superan los decibelios permitidos.
- Realizar algún acto que compromete la salud pública. Ejemplo: Incumplir la medidas sanitarias fijadas por el administrador y las autoridades competentes para evitar la propagación del Covid-19.
- No ejecutar las reparaciones en sus bienes y dicha omisión ocasione perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran. Ejemplo: El propietario de un apartamento que por el transcurso de los años y falta de mantenimiento presenta una fuga de agua que ha generado goteras que afectan el inmueble vecino.
- Cuando el propietario u ocupante del último piso eleva nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea.
Se puede afirmar que la génesis de los conflictos que surgen al interior de una copropiedad radican en la conducta humana, entiéndase, ese comportamiento que realiza un propietario u ocupante de un bien privado que genera discordia entre los demás; comportamientos que también son sancionados por el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana –también conocido como el Código Nacional de Policía- cuando perturban la convivencia social. La importancia de dicha particularidad es que origina el siguiente interrogante:
Si la conducta desplegada por un propietario u ocupante de un bien privado acarrea como consecuencia la vulneración del Reglamento de Propiedad Horizontal y el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, al mismo tiempo, ¿Cuál directriz normativa se aplica para que el presunto infractor sea sancionado por el comportamiento desplegado, por ende, cese la vulneración y afectación causada?
Como respuesta se tiene que, cuando al interior de la copropiedad hay una discusión entre propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control, la parte afectada puede acudir al proceso interno fijado en el Reglamento de Propiedad Horizontal, al proceso policivo fijado en el Código Nacional de Policía y al proceso verbal sumario del Código General del Proceso, para que el presunto infractor sea sancionado y el conflicto sea dirimido.
La parte afectada puede acudir a uno de los tres procesos o a los tres procesos a la vez, porque ninguno es requisito de procedibilidad del otro, no son excluyentes y no se está vulnerando el principio constitucional del “non bis in ídem”, que es aquel que prohíbe que una persona sea sancionada más de una vez por un mismo hecho.
No se vulnera el principio constitucional porque una cosa es que un mismo Juez juzgue a una persona dos veces por un mismo hecho, que es lo que prohíbe nuestra Constitución Política, y otra muy diferente es que un hecho genere varias consecuencias jurídicas que puedan ser reclamadas ante las autoridades competentes. En este punto lo que se quiere consolidar es que, la conducta del copropietario que vulnere al mismo tiempo la ley y el reglamento de propiedad horizontal puede generar la sanción prevista al interior de la copropiedad, en el Código Nacional de Policía, y se puede demandar ante nuestros jueces civiles de conformidad con lo previsto en el Código General del Proceso.
Finalmente, se debe tener en cuenta que únicamente el proceso judicial es el que genera cosa juzgada material y formal, por ser el juez natural que dirime el conflicto de fondo. El proceso policivo hace tránsito a cosa formal y no material, porque se trata de medidas de carácter provisional, cuya única finalidad es devolver el statu quo mientras el juez ordinario competente toma una decisión de fondo sobre la titularidad de los derechos en controversia.
SÉIFAR ANDRÉS ARCE ARBELÁEZ
Abogado litigante y miembro del Instituto Colombiano de Derecho Procesal.
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29 comentarios en “Conflictos en propiedad horizontal: Ley 675 de 2.001 – Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana – Código General del Proceso.”
El derecho positivo y la cultura ciudadana se encuentran en el colectivo denominado propiedad horizontal, copropiedad, comunidad, parcelacion, unidad inmobiliaria cerrada y si opera allí la armonía entre la regulación y lo socialmente permitido, la convivencia pacifica es una realidad; pero, si estos dos conceptos se enfrentan entre si, siempre sera la cultura de los moradores en los edificios o conjuntos el factor principal en las desavenencias, diferencias y conflictos entre copropietarios y por ello la solución con cierre material estará siempre en el juez competente. Gracias a Arce Arbelaez por su excelente aporte.
Una administradora genero una multa por una riña que se genero afuera del conjunto eso lo puede hacer???
Muy importante tema, sin embargo, dista mucho de llevarlo a la realidad.
La mala convivencia, que es muy frecuente entre los habitantes de los edificios y conjuntos residenciales, tiene sentido y regular encauce, cuando entre ellos existe una sana cultura de vecindad y de entrega para una buena convivencia. Esto debe ser reforzado por la Administración y los Consejos de Administración; sin embargo, en el Conjunto Residencial Los laureles, en Barranquilla, en la Calle 92 N° 51B 85; donde vivo, de propiedad familiar, mi esposa de 63 años, hija menor, 24 años y mi hijo mayor de 34 años, que nos visita una vez al mes con su esposa e hija de 2 años; hace 6 años, en el Apartamento 2D 01, (segundo piso, bloque D). Desde hace 6 meses, hay una familia arrendada, en el Apartamento 3D 01, (tercer piso, bloque D) es decir inmediatamente arriba, compuesta por sus padres, de los cuales no tengo datos y tres niños, (De aprox. 16, 10 y 7 años) respectivamente; que permanentemente hacen Ruidos molestos, por movilización de muebles y objetos metálicos, martilleos, etc) desde temprano en la mañana hasta altas horas de la noche, que parece que usaran de «carrito» o lo hacen intencionalmente, ya que según dicen los porteros, permanecen «solos», largo tiempo en el día, No tengo evidencia. De esto se le ha enviado avisos a la Administración, porteros, pero según la Administradora, No se atreve a hablar con ellos porque, ella dice que el señor tiene malos antecedentes y una vez le intentó pegar y con la señora tampoco se atreve. Así como este hay varios casos en el Conjunto, pero no hay forma de resolver.
En una queja que interpuse ante el Bienestar Familiar, ya que claramente, hay un maltrato infantil. en dejar a los niños menores de edad, solos, sin ningún cuidado o protección de un adulto y además de maltrato a adultos seniles, como yo, con 67 años, mi esposa 62 años; me basé en este parágrafo, de la mencionada Ley.
«Producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes. Ejemplo: Fiestas hasta altas horas de la madrugada con equipos de sonido que superan los decibelios permitidos». Pero, es diferente hablar de ruidos molestos y colocar ejemplo de música a alto volumen, ya que los ruidos molestos, como de martillo, sierras o serruchos y movilización de objetos sobre piso, (que es el techo el de abajo, en este caso) se considera de poca importancia, irrelevante, sobre todo cuando son niños los que lo producen, asi sea intencional.
La administradora acepto no cobrarle arrendamiento de un parqueadero a una persona por pertenecer al consejo de administración, es causal para cancelarle el contrato de prestación de servicio?.
Vivo en arriendo, debo buscar un nuevo arriendo y lo consegui en el mismo conjunto, ya estaba todo listo por la inmobiliaria a la espera de firmar contrato y me informan que la administradora se comunico con la inmobiliaria indicando que teniamos problemas de convivencia y debiamos parqueaderos y que no debian arrendarnos, esto es correcto que lo hagan? en efecto en el pasado si tuvimos conflictos nunca justificados ni con pruebas y por cualquier cosa que sucede se excusan en el mismo conflicto del pasado, incluso hemos pagado multas por alto volumen las cuales se han aceptado.
Tengo un apartamento y en el piso de abajo se mudaron hace algunos meses unos arrendatarios que consumen sustancias, fuman marihuana, escuchan volumen alto musica y tienen un perrito qwue ladra y llora dia y noche que puedo hacer, ya he acudido a la aministracion pero no han heccho nada.
A partir de qué momento se aplica en firme una sanción, y cual es el procedimiento que continúa, una vez que se determine la suspensión de uso áreas no esenciales y en qué momento comienza a aplicarse la económica que no podrá ser superior a 10 cuotas del valor de las expensas mensuales del inmueble? Ambas se aplican por afectación al objeto social, seguridad y esencia de la organización comunitaria,
se limita la propiedad cuando un administrador o consejo de administracion no permite a los propietario y/o ocupantes de un apartamento el ingreso por la puerta del parquedero el acceso a el apartamento la herramienta de trabajo por ejemplo un carrito de comida rapida cuyo peso y tamaño se enmarca en un tamaño pequeño y peso libiano
SI un aux de seguridad revela mi identidad a un particular asegurando que alguien me vio entrar y me describio, el aux de seguridad tomo el citofono y me llamo cuando baje quede espuesta a 7 personas minutos antes yo habia abordado un servicio de uber y ellos querian saber si yo habia visto un telefono que se habia olvidado ahi munutos antes de yo subir, el aux de seguridad debia aver revelado que yo era recidente de ese conjunto? creo que se me vulneraron mis derechos a la privacidad y buen nombre dejandome expuesta a una situacion incomoda e inrresponsable me reuni con el administrador del condominio y al parecer lo que hizo el guarda estaba autorizado por ellos, si no hay ningun llamdo de atencion por parte del administrador a este colaborador como deberia proceder para que corrijan sus malos procesos de seguridad?
Soy propietario de parqueadero en un Conjunto Residencial. ¿Puedo estacionar vehículo y moto en mi parqueadero?
vendi mi local en un edificio de propiedad horizontal y me cobran el cambio de propietario esto es legal?
Buenos días, vivo en arriendo en un apartamento de un conjunto cerrado en Bogotá, el apartamento es de mi primo y llevo tres años, nunca he tenido problema con ningún vecino o portero, pero de unos meses par acá tengo problemas de acoso por parte de un portero hombre un sr. muy mayor de edad, quien inicialmente me saludaba y hablaba y yo lo vi normal y como yo he sido una persona amable y bondadosa con los vigilantes del conjunto no le veía problema, pero este señor comenzó a escribirme al whatsapp a preguntarme cosas a cada vez que me veía me cogía el brazo o la mano, hasta que un día cuando yo llegue al conjunto me tomo el hombro deteniendome para hacerme la charla. a partir de ese día yo jamás lo volví a a saludar ni a mirar y el tipo me busca se me atraviesa y cuando saco a mi perro me llega al sitio a mirarme, cuando el tiene mucho espacio en el conjunto para estar y no precisamente estar al lado de donde yo estoy. A veces me siento prisionera porque cuando se que este señor esta de turno prefiero no salir y tener lo necesario en el apartamento para no encontrarmelo. Que debo hacer
Buenos días el administrador de una copropiedad agrede verbalmente y físicamente un propietario, y el consejo de administración lo permite considerando que es un acto normal, la ley 675 del 2001 contempla algo al respecto
Buenas noches, vivo en una edificio propiedad horizontal; una propietaria no habita el apartamento y solo están dos o tres días cuando lo habitan; el caso es que la señora tiene allí hace varios meses una lavadora en uno de sus parqueaderos (tiene dos) pregunto, que sanción se le aplica porque no la retira, según explica esta esperando que le traigan un repuesto.
Hasta donde tiene jurisdicción un conjunto cerrado con respecto a los vehiculos que parquean en frente al conjunto? Tiene el conjunto autoridad sobre los andenes del frente y las bahias de parqueo del conjunto?
Buen dia me gustaria saber que puedo hacer el dia de ayer note que la chapa de mi cuarto util habia sido violentada, lo que pregunte en porteria y me dijieron que iban a revisar las camaras, sin embargo horas mas tarde me informaron que alguien se habia equivocado de cuarto util, sin embargo dañaron la chapa, lo cual les solicite que le realizaran el cambio el dia de hoy en la mañana y me dijieron que si que no habia problema, sin emabargo despues de tanto esperar y de llamar a porteria me dijieron que la persona no podia que tenia que hacerlo otro dia con el cerrajero que ellos tenian, entonces pregunto? tengo que sacar algo de mi cuarto util que debo hacer?
la administracion me multo, por omision de asistencia a una cita y responder los correos informando los percances de los inquilinos, pero se le respondio cada uno de esos correos, y tambien se les informo que el inquilino ya iba a desocupar, al igual que tambien se les dijo por el mismo correo que no se podia asistir a la cita por motivos laborales, que puedo hacer?
Cordial saludo, tengo una consulta por favor quisiera recibir la asesoría. En el manual de convivencia de la propiedad horizontal está establecido la sanción por convivencia (agresiones verbales), la administración establece una citación al propietario, consejo de administración, grupo de convivencia y no se cita al arrendatario. El día de la reunión participan consejo de administración, administradora, el arrendatario (convocado por el propietario), propietario, grupo de convivencia, menores de edad, la parte agredida y jefe de la persona agredida), graban la reunión sin autorizacion, y se establece como compromiso él envió del acta y la decisión del consejo para continuar con el proceso. A la fecha, luego de 4 meses, no se ha enviado el acta de la reunión con las partes y la decisión del consejo. Luego de 3 meses, por casualidad en un arreglo de cuentas que aparecen supuestamente pendientes, cuando se ha pagado segun lo que corresponde y el arrendatario se encarga del parqueadero, en la relación de cuentas me aparece la sanción impuesta por el consejo, se informa que no he sido notificada por ningún medio y la administradora se compromete verbalmente a enviarla ese día, pero a la fecha tampoco se ha recibido la notificación, ya que se evidencia que no se ha llevado el debido proceso y el arrendatario no ha podido apelar o impugnar, pues no tiene conocimiento escrito de la decisión del consejo. A la fecha, a pesar de que me entere por casualidad de la multa entablada, me están cobrando en la cuenta intereses, deudas que ya había pagado con anticipación y que la respuesta es diríjase a la administración (respuesta del contador) y que ellos no están en obligación de informar o notificar las sanciones.
Quiero saber si esta situación tiene el debido proceso para el establecimiento de sanciones y adicional que estén cobrando multas al propietario en la cuenta de cobro del apartamento, sin tener en cuenta el debido proceso y cobrando deudas que, en una reunión con el contador, se estableció lo pendiente por pagar y confirmando por 2 vez con el señor informa que estamos al día inclusive con adelanto en el parqueadero, se realizó el pago correspondiente y en respuesta por correo electrónico a los 6 días promedio aparecen en la relación de cuentas, deudas que no me informaron y que ya están con intereses, cobros de otras cuentas que ya estaban saldadas y que su respuesta es.. se pagan primero las deudas antiguas. Nunca contestan los correos enviados, solicitudes que se requieren como documentación y faltan al respeto en las decisiones. Además, si es viable la demanda por daños y perjuicios ocasionados al propietario del inmueble.
Gracias por la atención, quisiera saber cómo resolver esta situación
Situacion estresante la interaccion personal/laboral entre administrador, consejeros y Revisor Fiscal. Los informes y el lenguaje tecnico empleado en ocasiones plasma falacias logicas (Correlacion coincidente) que hacen ver la poca gestion del consejo de administracion y/o consejeros.
La Ley 675 realmente genera muchas dudas en pautas de resolucion de conflicto y soluciones tecnicas aplicadas frente a conocimientos tecnicos/administrativos del que sustenta la representación leal y quien vigila/recomienda aspectos contables.
Convivencia, morosidad, recaudo de cuotas/multas, Polizas y analisis de informacion contable ante tiempos de ejecucion de obra generan más problemas que soluciones.
En fin, es lo que se tiene y se debe convivir con la tortura juridica de nuestra legislación
Buenos días, una administradora es contratada por un edificio y como cosa abrupta carga en mi cuenta del edificio la suma de 1.025.000, faltante existen en la contabilidad que recibe, hecho que objeto no colocó en conocimiento al consejo de administración ni a la asamblea de copropietarios, solo en forma directa para la liquidación del mes de mayo del año 2023 carga dicho valor en mi cuenta, con el argumento de que en la contabilidad no había pagado la cuota de administración del mes de marzo del año 2023, desconociendo el recibo de caja del mes de marzo por valor pagado en efectivo de $1.028.000 y la liquidación expedida por el anterior administrador para el mes de abril de 2023, donde aparece saldos pendientes en cero (0).
Aclarando que el valor de la cuota de administración para el mes de marzo era de $1.028.000 y no $1.025.000. Ademas que el recibo de caja y la liquidación para el mes de abril no ha sido revocados ni anulados, están vigentes en original.
De hecho irregular lo coloque en conocimiento y por escrito al consejo de administración, a la asamblea de copropietarios del edificio, quienes han guardado silencio y no opinan.
La administradora ha iniciado en los 2 últimos meses a cobrarme intereses de mora del dinero que no adeudo.
Dentro de la ley que reglamenta la propiedad horizontal y el reglamento del edificio, solo uno puede recurrir al consejo de administración, pero estos no opinan y guardan silencio. A que autoridad debo recurrir y cual es procedimiento a seguir?
Agradezco la atención
buena noche, compre un apartamento en una casa de 3 pisos que sometieron a ley 675 de 2001, el primer piso que es el de mi propiedad consta de 2 aptos, sin embargo en el reglamento de propiedad solo figura 1, hoy quiero modificar el reglamento para que figuren los dos, pero uno de los propietarios se niega sin justa causa a autorizar la modificación, que debo hacer, no hay asamblea ni nada.
En un Conjunto propiedad horizontal, pidieron cuotas extraordinarias, una para un abogado que represente al Conjunto y otra para pagar un estudio de suelos y otros más y solo para 3 bloques que están afectados por el asentamiento y nos obligan a pagar a los 6 bloques ese estudio que además es costoso, ya nos incluyeron x las zonas comunes a los 6 bloques, siendo que la constructora está trabajando en estos arreglos y no han terminado, es solicitud del abogado que ya recibió parte del pago y no ha hecho nada, y hacerlos ahora y luego otra vez, después de que la constructora termine los trabajos.Mi pregunta es: estamos obligados a pagar estos estudios, siendo que mi bloque 6 está con un acentamiento normal? Ellos los bloques 1,2 y 3 alegan que esto es un Conjunto y todos debemos participar económicamente en los gastos.Que dicen ustedes?
Por favor ayúdenos para tener herramientas en la próxima asamblea extraordinaria
buenos días, actualmente soy propietario (con escrituras) de una terraza de un segundo piso, y necesito el permiso de los propietarios del nivel 1 y 2 pero no me lo quieren dar por que en el primero vive una señora de 84 años que se niega a salir ya que la obra debe ser repotenciada para aumentar nivel 3 y 4, sin embargo tampoco puedo vender ya que quien compre necesitara igualmente este permiso, entonces me encuentro en que no puedo construir y tampoco puedo vender, como debo actuar en este caso.
Hola. Mi auto sufrió un daño en la puerta, probablemente dentro del garaje de nuestro edificio. Cuando pedí vistas de las cámaras de seguridad, la administración dijo que no estaban sirviendo por esos días. Ahora parece que no tengo cómo averiguar cómo y dónde ocurrió el daño. Qué clase de reclamo le puedo hacer a la administración en este caso?
Quisiera saber que dice el principio NON BIS IN IDEM, frente al cobro de cuotas de administración, intereses de mora y multa por el no pago de cuotas de administración dentro del termino establecido. ¿Es realmente balido cobrar intereses y multa por un mismo hecho que es el no pago de cuotas de administración?
Urgente!. Como se resuelve cuando la administracion de un edificio en Medellin, no ha pagado luz y agua y la cortan. Llevamos 5 dias sin energia y tres sin agua y dicen que no tienen idea de si se va a regularizar la situacion y por lo tanto, la mayoria de los ocupantes estan abandonando el edificio pues no se puede vivir alli. Sin embargo hemos pagado regularmente todos los servicios. Ni siquiera puedo mudarme pues es un piso 15 y resulta imposible bajar el mobiliario. La inmobiliaria que nos arrendo dice que no tienen ninguna responsabilidad ni injerencia sobre el tema. Debo seguir pagando alquiler a la inmobiliaria aunque no pueda vivir temporalmente alli por esta causa mayor? ¿Como recojo mis muebles? ¿A quien recurro? Quien debe hacerse cargo de esta situación desesperante?
Buenos días, mirando en internet me encontré con este excelente sitio, encontré varias temas de mi interés resolviendo dudas de situaciones que he vivido en el Conjunto.
Deseo hacer una consulta, es obligación en la reunion anual de Asamblea que a nosotros lo copropietarios nos entreguen el informa de cartera de Conjunto, en reuniones anteriores siempre veo que lo entregan junto con los estados financieros y los puntos a tratar en dicha reunion. La persona que administra el Conjunto me informo que tengo una mora del año pasado, revisando mis pagos me di cuenta q en una ocasión me pase de la fecha limite y consigne el valor con descuento y ya no aplicaba imagino q esa es la mora a la que ella se refiere, envíe la info con mis pagos al correo del conjunto de esto ya hace mas de un mes, he ido personalmente para que me informe del valor que debo cancelar para estar al día y nada que me dan respuesta. Creo que esto es negligencia de parte de la administración, que puedo hacer para que respondan a mi solicitud. Porque creo q entre mas tiempo pase mas intereses me van a cobrar.
Agradezco su atencion