Séifar Andrés Arce Arbeláez
En el régimen de propiedad horizontal concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre bienes comunes, su finalidad es garantizar la seguridad y la convivencia pacífica entre los copropietarios, así como la función social de la propiedad (Art. 1 Ley 675 de 2.001).
En una copropiedad se pueden presentar diversas situaciones que deben ser dirimidas por un Juez, por ejemplo, la impugnación de decisiones de asamblea y el cobro ejecutivo de cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular de la copropiedad.
En ese orden, es de suma importancia conocer los conflictos que se ventilan ante un Juez Civil en atención a lo normado por el Código General del Proceso, dichos conflictos son:
- Los que surjan del indebido cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado (art. 18 Ley 675 de 2.001).
- Los que surjan entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la copropiedad, en razón de la aplicación e interpretación del reglamento de propiedad horizontal (art. 58 de la ley 675 de 2.001).
- Los que surjan entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la copropiedad,en razón de la aplicación e interpretación de la ley 675 de 2001 o cualquier otra que regule la propiedad horizontal (artículo 58 de la ley 675 de 2.001).
Esos conflictos solamente son conocidos por los Jueces Civiles Municipales en Única Instancia (Núm. 4° del artículo 17 del CGP) bajo las directrices fijadas en el proceso verbal sumario (Núm. 1° del artículo 390 del CGP).
Ahora bien, según el artículo 18 de la ley 675 de 2001 se origina un conflicto cuando los propietarios u ocupantes de los bienes de dominio particular o privado, incurren en:
- No utilizar el bien de acuerdo con su naturaleza y destinación. Ejemplo: El propietario utiliza su apartamento o parte de él como hospedaje turístico y recibe dinero como contraprestación, sin estar autorizado en el reglamento y sin cumplir las disposiciones legales que regulan el asunto.
- Ejecutar algún acto que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto. Ejemplo: El propietario remodela su inmueble sin cumplir con las medidas de seguridad y afecta la infraestructura de forma parcial o total del edificio.
- Producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes. Ejemplo: Fiestas hasta altas horas de la madrugada con equipos de sonido que superan los decibelios permitidos.
- Realizar algún acto que compromete la salud pública. Ejemplo: Incumplir la medidas sanitarias fijadas por el administrador y las autoridades competentes para evitar la propagación del Covid-19.
- No ejecutar las reparaciones en sus bienes y dicha omisión ocasione perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran. Ejemplo: El propietario de un apartamento que por el transcurso de los años y falta de mantenimiento presenta una fuga de agua que ha generado goteras que afectan el inmueble vecino.
- Cuando el propietario u ocupante del último piso eleva nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea.
Se puede afirmar que la génesis de los conflictos que surgen al interior de una copropiedad radican en la conducta humana, entiéndase, ese comportamiento que realiza un propietario u ocupante de un bien privado que genera discordia entre los demás; comportamientos que también son sancionados por el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana –también conocido como el Código Nacional de Policía- cuando perturban la convivencia social. La importancia de dicha particularidad es que origina el siguiente interrogante:
Si la conducta desplegada por un propietario u ocupante de un bien privado acarrea como consecuencia la vulneración del Reglamento de Propiedad Horizontal y el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, al mismo tiempo, ¿Cuál directriz normativa se aplica para que el presunto infractor sea sancionado por el comportamiento desplegado, por ende, cese la vulneración y afectación causada?
Como respuesta se tiene que, cuando al interior de la copropiedad hay una discusión entre propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control, la parte afectada puede acudir al proceso interno fijado en el Reglamento de Propiedad Horizontal, al proceso policivo fijado en el Código Nacional de Policía y al proceso verbal sumario del Código General del Proceso, para que el presunto infractor sea sancionado y el conflicto sea dirimido.
La parte afectada puede acudir a uno de los tres procesos o a los tres procesos a la vez, porque ninguno es requisito de procedibilidad del otro, no son excluyentes y no se está vulnerando el principio constitucional del “non bis in ídem”, que es aquel que prohíbe que una persona sea sancionada más de una vez por un mismo hecho.
No se vulnera el principio constitucional porque una cosa es que un mismo Juez juzgue a una persona dos veces por un mismo hecho, que es lo que prohíbe nuestra Constitución Política, y otra muy diferente es que un hecho genere varias consecuencias jurídicas que puedan ser reclamadas ante las autoridades competentes. En este punto lo que se quiere consolidar es que, la conducta del copropietario que vulnere al mismo tiempo la ley y el reglamento de propiedad horizontal puede generar la sanción prevista al interior de la copropiedad, en el Código Nacional de Policía, y se puede demandar ante nuestros jueces civiles de conformidad con lo previsto en el Código General del Proceso.
Finalmente, se debe tener en cuenta que únicamente el proceso judicial es el que genera cosa juzgada material y formal, por ser el juez natural que dirime el conflicto de fondo. El proceso policivo hace tránsito a cosa formal y no material, porque se trata de medidas de carácter provisional, cuya única finalidad es devolver el statu quo mientras el juez ordinario competente toma una decisión de fondo sobre la titularidad de los derechos en controversia.
SÉIFAR ANDRÉS ARCE ARBELÁEZ
Abogado litigante y miembro del Instituto Colombiano de Derecho Procesal.
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9 comentarios en “Conflictos en propiedad horizontal: Ley 675 de 2.001 – Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana – Código General del Proceso.”
El derecho positivo y la cultura ciudadana se encuentran en el colectivo denominado propiedad horizontal, copropiedad, comunidad, parcelacion, unidad inmobiliaria cerrada y si opera allí la armonía entre la regulación y lo socialmente permitido, la convivencia pacifica es una realidad; pero, si estos dos conceptos se enfrentan entre si, siempre sera la cultura de los moradores en los edificios o conjuntos el factor principal en las desavenencias, diferencias y conflictos entre copropietarios y por ello la solución con cierre material estará siempre en el juez competente. Gracias a Arce Arbelaez por su excelente aporte.
Muy importante tema, sin embargo, dista mucho de llevarlo a la realidad.
La mala convivencia, que es muy frecuente entre los habitantes de los edificios y conjuntos residenciales, tiene sentido y regular encauce, cuando entre ellos existe una sana cultura de vecindad y de entrega para una buena convivencia. Esto debe ser reforzado por la Administración y los Consejos de Administración; sin embargo, en el Conjunto Residencial Los laureles, en Barranquilla, en la Calle 92 N° 51B 85; donde vivo, de propiedad familiar, mi esposa de 63 años, hija menor, 24 años y mi hijo mayor de 34 años, que nos visita una vez al mes con su esposa e hija de 2 años; hace 6 años, en el Apartamento 2D 01, (segundo piso, bloque D). Desde hace 6 meses, hay una familia arrendada, en el Apartamento 3D 01, (tercer piso, bloque D) es decir inmediatamente arriba, compuesta por sus padres, de los cuales no tengo datos y tres niños, (De aprox. 16, 10 y 7 años) respectivamente; que permanentemente hacen Ruidos molestos, por movilización de muebles y objetos metálicos, martilleos, etc) desde temprano en la mañana hasta altas horas de la noche, que parece que usaran de «carrito» o lo hacen intencionalmente, ya que según dicen los porteros, permanecen «solos», largo tiempo en el día, No tengo evidencia. De esto se le ha enviado avisos a la Administración, porteros, pero según la Administradora, No se atreve a hablar con ellos porque, ella dice que el señor tiene malos antecedentes y una vez le intentó pegar y con la señora tampoco se atreve. Así como este hay varios casos en el Conjunto, pero no hay forma de resolver.
En una queja que interpuse ante el Bienestar Familiar, ya que claramente, hay un maltrato infantil. en dejar a los niños menores de edad, solos, sin ningún cuidado o protección de un adulto y además de maltrato a adultos seniles, como yo, con 67 años, mi esposa 62 años; me basé en este parágrafo, de la mencionada Ley.
«Producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes. Ejemplo: Fiestas hasta altas horas de la madrugada con equipos de sonido que superan los decibelios permitidos». Pero, es diferente hablar de ruidos molestos y colocar ejemplo de música a alto volumen, ya que los ruidos molestos, como de martillo, sierras o serruchos y movilización de objetos sobre piso, (que es el techo el de abajo, en este caso) se considera de poca importancia, irrelevante, sobre todo cuando son niños los que lo producen, asi sea intencional.
La administradora acepto no cobrarle arrendamiento de un parqueadero a una persona por pertenecer al consejo de administración, es causal para cancelarle el contrato de prestación de servicio?.
Vivo en arriendo, debo buscar un nuevo arriendo y lo consegui en el mismo conjunto, ya estaba todo listo por la inmobiliaria a la espera de firmar contrato y me informan que la administradora se comunico con la inmobiliaria indicando que teniamos problemas de convivencia y debiamos parqueaderos y que no debian arrendarnos, esto es correcto que lo hagan? en efecto en el pasado si tuvimos conflictos nunca justificados ni con pruebas y por cualquier cosa que sucede se excusan en el mismo conflicto del pasado, incluso hemos pagado multas por alto volumen las cuales se han aceptado.
Tengo un apartamento y en el piso de abajo se mudaron hace algunos meses unos arrendatarios que consumen sustancias, fuman marihuana, escuchan volumen alto musica y tienen un perrito qwue ladra y llora dia y noche que puedo hacer, ya he acudido a la aministracion pero no han heccho nada.
A partir de qué momento se aplica en firme una sanción, y cual es el procedimiento que continúa, una vez que se determine la suspensión de uso áreas no esenciales y en qué momento comienza a aplicarse la económica que no podrá ser superior a 10 cuotas del valor de las expensas mensuales del inmueble? Ambas se aplican por afectación al objeto social, seguridad y esencia de la organización comunitaria,
se limita la propiedad cuando un administrador o consejo de administracion no permite a los propietario y/o ocupantes de un apartamento el ingreso por la puerta del parquedero el acceso a el apartamento la herramienta de trabajo por ejemplo un carrito de comida rapida cuyo peso y tamaño se enmarca en un tamaño pequeño y peso libiano
SI un aux de seguridad revela mi identidad a un particular asegurando que alguien me vio entrar y me describio, el aux de seguridad tomo el citofono y me llamo cuando baje quede espuesta a 7 personas minutos antes yo habia abordado un servicio de uber y ellos querian saber si yo habia visto un telefono que se habia olvidado ahi munutos antes de yo subir, el aux de seguridad debia aver revelado que yo era recidente de ese conjunto? creo que se me vulneraron mis derechos a la privacidad y buen nombre dejandome expuesta a una situacion incomoda e inrresponsable me reuni con el administrador del condominio y al parecer lo que hizo el guarda estaba autorizado por ellos, si no hay ningun llamdo de atencion por parte del administrador a este colaborador como deberia proceder para que corrijan sus malos procesos de seguridad?