Diana Carolina Ruiz Muñoz

En Colombia el régimen de propiedad horizontal no es nuevo, se ha reglamentado desde 1948 cuando el desplazamiento masivo ocasionado por la violencia de la época, dio vida a la Ley 182 de 1948 o “Régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio”,  el cual, ha evolucionado paulatinamente en los últimos 73 años, actualmente  es la Ley 675 de 2001 la norma que recoge al régimen de propiedad horizontal y lo define como un sistema jurídico alimentado por diversas normas, Sentencias de Control Constitucional, entre otro tipo de reglas, dependiendo del Municipio o Distrito en el cual se ubique la copropiedad.

Durante la emergencia sanitaria, surgió la necesidad de realizar las Asambleas Generales de Propietarios acatando las medidas de bioseguridad expedidas por el Gobierno Nacional, fue allí cuando el artículo 42 de la Ley 675 de 2001 cobró vital importancia por cuanto en este artículo el Congreso de la República de la época le dio vida a las reuniones no presenciales.

Recordemos que, previo a la expedición de la ley 675 de 2001,  ya existía la Ley 527 de 1999,  dando validez al mensaje de dato y desarrollando el Principio de Equivalencia, definido como “un criterio de interpretación el que permite entender cómo se pueden cumplir los requisitos probatorios tradicionales por medio de mensajes de datos” (Umaña, 2005: 75)

Así las cosas, hace 20 años era posible realizar la asamblea general de propietarios mediante una reunión no presencial en la cual el telefax era el principal protagonista.

Esta visión futurista del legislador en 2001, permitió que en época de pandemia fuera posible realizar reuniones no presenciales con herramientas tan comunes como los son zoom, meet, team, entre otros.

Sin embargo, la interpretación jurídica de los artículos 42 y 44 de la ley 675 de 2001, dejó por muchos años un pasaje oscuro al ser para algundos un artículo de dificil interpretación, la postura general indicaba que, para la realización de asambleas no presenciales se requería contar con la representación de la totalidad de los coeficientes que conformaban la copropiedad.

Posteriomente, el Decreto 398 de 2020, reglamentó parcialmente el artículo 19 de la Ley 222 de 1995, indicando que la interpretación de todos los socios, debe entenderse como todos los socios presentes en la reunión, y en su artículo 3 se hizo extensivo a todas las personas jurídicas, incluyendo la propiedad horizontal.

En 2021, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio y el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, expidieron el Decreto 176 de 2021 con el fin de regular las asambleas de socios, de propiedad horizontal y el sector solidario.

Respecto al régimen de propiedad horizontal, en su parte motiva el Decreto señala:

Actualmente, todas las personas jurídicas se encuentran habilitadas por el Decreto 398 de 2020, para realizar sus reuniones ordinarias bajo la modalidad presencial, no presencial o mixta, con las disposiciones de quórum allí establecidas. Por lo tanto, personas jurídicas como las copropiedades reguladas en la Ley 675 de 2001 y las pertenecientes al sector solidario, entre otros sectores, pueden realizar sus reuniones ordinarias bajo lo dispuesto en dicho decreto.

Zanjando así la discusión que se generó en su momento, sobre la aplicación del Decreto 398 de 2020 a la propiedad horizontal, y en su articulado se observa lo siguiente:

Artículo 14. Asambleas en las propiedades horizontales. Para efectos del quórum necesario para celebrar las asambleas no presenciales, contempladas en el artículo 42 y 43 de la Ley 675 de 2001, se debe tener presente lo mencionado en los artículos 44, 45 y 46 de la Ley 675 de 2001 y el artículo 2.2.1.16.1 del Decreto 1074 de 2015.

Así mismo, podrá darse aplicación a los artículos 1, 2 y 3 del presente Decreto, siempre y cuando para la celebración de las asambleas se garantice la acreditación de validez de la reunión conforme a las normas establecidas para cada modalidad (presencial o no presencial) en los términos de la Ley 675 de 2001.

Esta norma ofrece dos elementos importantes:

1. El quórum requerido para poder realizar las asambleas no presenciales es el contemplado en el artículo 45 de la ley 675 de 2001 y la expresión contenida en el artículo 44 de la mencionada en el entendido “que las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva” se refiere a los copropietarios que hacen parte de la reunión y no a la totalidad de propietarios, así las cosas, el Quórum necesario para sesionar en la asamblea NO presencial, presencial o mixta es un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad.

• Las directrices contenidas en los artículos 1, 2 y 3 del Decreto 176 de 2021, también aplican a la propiedad horizontal, las cuales se pueden resumir de la siguiente forma:

Plazo para realizar las reuniones ordinarias de la Asamblea General de Propietarios correspondientes al ejercicio 2019. Las asambleas correspondientes al cierre del ejercicio contable del año 2019 que aún se encuentren pendientes de realizar, se deberán llevar a cabo a más tardar el 31 de marzo de 2021. Si llegada tal fecha la reunión no fuere convocada, los copropietarios se podrán reunir por derecho propio el primer día hábil del mes de abril de 2021, a las 8 pm en las instalaciones de la copropiedad.

Reuniones ordinarias de la Asamblea General de Propietarios correspondientes al ejercicio 2020. Las asambleas correspondientes al ejercicio de 2020, incluidas las reuniones por derecho propio, se deberán llevar a cabo dentro de las fechas y conforme a las reglas previstas en el articulo 39  y 40 de la ley 675 de 2001.

Reuniones ordinarias presenciales, no presenciales o mixtas. Cada copropiedad podrá escoger si la reunión ordinaria del máximo órgano social será presencial, no presencial o mixta, para lo cual tendrá en cuenta las disposiciones legales o estatutarias aplicables sobre convocatoria, quórum y mayorías, y en particular lo establecido en el Decreto 398 del 13 de marzo de 2020 respecto del quórum de las reuniones no presenciales o mixtas.

Aunado a lo anterior, incluye un principio de corresponsabilidad en el entendido que:

La copropiedad será responsable de que se cumplan las disposiciones sanitarias aplicables en el evento de que se realice una reunión presencial, y lo será, a su vez, del desarrollo de la reunión para las que se realicen bajo la modalidad no presencial o mixta. Por su parte, cada propietario será responsable de contar con los medios necesarios para participar en la respectiva reunión no presencial o mixta.

Para finalizar, no se puede perder de vista que el Derecho es un sistema vivo que va evolucionando en consonancia con las necesidades de la sociedad, en este caso, la trasformación que ha tenido el régimen de propiedad en los últimos 20 años, evidencia la necesidad de flexibilizar las reglas contenidas en las normas que conforman este sistema jurídico, debido a que en este régimen también es necesaria la inclusión de herramientas tecnológicas y digitales que permitan una aplicación que atienda las necesidades de las comunidades de forma más expedita.

Referencias Bibliográficas

Umaña, A (2005) Algunos comentarios sobre el principio del equivalente funcional en la ley 527 de 1999. Universidad de los Andes. Bogotá. Colombia.

Congreso de la República de Colombia. Ley 675 de 2001. Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal. Bogotá D.C., Colombia: Diario Oficial 51544 de 31 de diciembre de 2020

Congreso de la República de Colombia. Ley 527 de 1999. Por medio de la cual se define y reglamenta el acceso y uso de los mensajes de datos, del comercio electrónico y de las firmas digitales. Bogotá D.C., Colombia. Diario Oficial No. 43.673, de 21 de agosto de 1999.

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DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Abogada de la Universidad Libre
Doctorando en Educación de la Universidad Baja de California
Miembro del Instituto Colombiano de Derecho Procesal
Directora de la Corporación P.H.
Directora Ejecutiva de la Agremiación Colombiana de Empresarios de la Propiedad Horizontal.