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Impugnación de decisiones adoptadas por la asamblea general de copropietarios en la propiedad horizontal: Legitimación, juez competente y caducidad.

Séifar Andrés Arce Arbeláez

En mi última entrega académica publicada en el Blog de Opiniones del Instituto Colombiano de Derecho Procesal hice mención a los conflictos que pueden originarse al interior de una copropiedad, siendo competencia de los Jueces Civiles Municipales en única instancia dirimirlos de fondo, según lo normado por el Código General del Proceso –CGP– ; y finalicé el escrito afirmando que si la conducta desplegada por un propietario u ocupante de un bien privado trae como consecuencia la vulneración del Reglamento de Propiedad Horizontal y el Código Nacional de Policía, al mismo tiempo, la parte afectada puede acudir al proceso interno fijado en el Reglamento de Propiedad Horizontal, al proceso policivo fijado en el Código Nacional de Policía y al proceso verbal sumario del Código General del Proceso, para que el presunto infractor sea sancionado y el conflicto sea dirimido. Sin que ello implique la vulneración del principio constitucional del “non bis in ídem”.

En esta oportunidad abordaré únicamente la impugnación de decisiones adoptadas por la asamblea general de una copropiedad, en donde daré respuesta a los siguientes interrogantes:

  1. ¿Quiénes están legitimados para impugnar?
  2. ¿Cuáles son las razones por la que se puede impugnar?
  3. ¿Contra quién se dirige la demanda de impugnación?
  4. ¿Mediante cual proceso se tramita la impugnación?
  5. ¿Quién es el Juez competente?
  6. ¿Cuál es el término de caducidad para impugnar?
  7. ¿Cuál proceso puedo iniciar para atacar una decisión adoptada por la asamblea general de copropietarios, cuando ya ha caducado la acción de impugnación?

Están legitimados al interior de una copropiedad para impugnar las decisiones de la asamblea general: el administrador, el revisor fiscal, los propietarios y los moradores no propietarios de bienes privados (art. 49 Ley 675 de 2.001).

Una decisión de la asamblea general se puede impugnar cuando la misma vulnera la ley o el reglamento de la propiedad horizontal de la copropiedad (art. 49 Ley 675 de 2.001), y la demanda se debe dirigir contra la copropiedad (art. 382 del CGP), no se debe dirigir contra el administrador como persona natural, cuyo Juez competente para conocer de la demanda son nuestros Jueces Civiles del Circuito en primera instancia, quienes dirimen el conflicto mediante un proceso verbal (Núm. 8 art. 20, 368 y 382 del CGP).

En ese orden de ideas, el artículo 382 del CGP determina que la impugnación de decisiones adoptadas por la asamblea general solo se puede proponer, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de haberse tomado la decisión; pero si la decisión adoptada está sujeta a registro, como ocurre con la decisión por medio de la cual se nombra a un nuevo representante legal de la copropiedad, que se debe registrar ante la Secretaría competente de la Alcaldía local, el término de caducidad no inicia desde la fecha que se tomó la decisión, sino que los dos (2) meses inician a partir de la fecha de la inscripción.

En este punto es importante precisar lo siguiente, si lo que se va a impugnar es una decisión en la que se impuso una sanción a un propietario o tenedor de un bien privado por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, como ocurre cuando se sanciona por la ejecución de un comportamiento que afecta a los demás copropietarios,  el término de caducidad no es de dos (2) meses, sino que de un (1) mes, es decir, el propietario, tenedor o poseedor de un bien privado  puede impugnar la sanción que se le impuso por incumplir una obligación no pecuniaria, solo dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la misma.

Es claro entonces que por regla general, el término para impugnar una decisión adoptada por la asamblea general de copropietarios es dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del respectivo acto, salvo se trate de decisiones sujetas a registro, pues en ese evento el término se contará desde la fecha en que se registró la decisión ante la autoridad competente. Toda regla general tiene una excepción, y en esta caso, es posible demandar una decisión adoptada por la asamblea general copropietarios después de transcurridos los dos (2) meses que señala la norma, sin que el juez pueda declarar caducidad de la acción, cuando la decisión adoptada en la asamblea general, al tenor de la ley civil está revestida de nulidad absoluta, me explico:

Si ya transcurrieron los dos (2) meses señalados en el artículo 382 del CGP; pero la decisión adoptada por la asamblea general de copropietarios contiene un objeto ilícito o una causa ilícita, se configura la nulidad absoluta de la decisión (art. 1741 del Código Civil Colombiano). En ese evento, el interesado que está legitimado para demandar no debe iniciar el proceso verbal de impugnación de actos de asamblea contemplado en el artículo 382 del CGP porque el Juez le rechazará de plano la demanda por caducidad (art. 90 CGP); sino que, lo que debe iniciar el interesado es un proceso declarativo verbal de nulidad absoluta ante los Jueces Civiles del Circuito cuya pretensión debe ser que se declare la nulidad absoluta de la decisión adoptada por la asamblea general, y en el proceso debe probar que la decisión contiene un objeto o una causa ilícita, que configura la nulidad alegada. Afirmo que el Juez competente para dirimir la demanda de nulidad absoluta incoada contra la decisión adoptada por la asamblea general es del Juez Civil del Circuito en primera instancia mediante un proceso verbal, por lo preceptuado en el artículo 15 y 368 del CGP.

Se puede demandar por nulidad absoluta una decisión adoptada por la asamblea general, incluso después de transcurridos los dos (2) meses que señala el artículo 382 del CGP, porque el artículo 1742 del Código Civil Colombiano determina que, cuando un acto o contrato es nulo por objeto ilícito o causa ilícita, no se puede sanear por la ratificación de las partes, ni por prescripción extraordinaria.

Finalmente, tanto en el proceso de impugnación de actos de asamblea, como en el proceso declarativo de nulidad absoluta, el demandante desde la presentación de la demanda puede solicitar la suspensión provisional de los efectos del acto demandado. Es viable dicha solicitud en el proceso de impugnación por mandato del artículo 382 del CGP, y es viable en el proceso declarativo por mandato del literal C) del artículo 590 del CGP.


SÉIFAR ANDRÉS ARCE ARBELÁEZ

Abogado litigante y miembro del Instituto Colombiano de Derecho Procesal.

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14 comentarios en “Impugnación de decisiones adoptadas por la asamblea general de copropietarios en la propiedad horizontal: Legitimación, juez competente y caducidad.”

  1. Álvaro Hernán Parra Giraldo

    Dr seifar. Excelente artículo. Importante tener claro los casos de objeto y causa ilícitos en la P.H.

    Álvaro Hernán Parra Giraldo

  2. Dora Lilia Muñoz

    Dr Seifar muchas gracias por tan valiosa información le queda claro a uno cuando se puede impugnar las decisiones de la asamblea

  3. «Se puede demandar por nulidad absoluta una decisión adoptada por la asamblea general, incluso después de transcurridos los dos (2) meses que señala el artículo 382 del CGP, porque el artículo 1742 del Código Civil Colombiano determina que, cuando un acto o contrato es nulo por objeto ilícito o causa ilícita, no se puede sanear por la ratificación de las partes, ni por prescripción extraordinaria»

    Dr. esto lo dice usted, pero no me queda claro aquello último, que no se sanea por prescripción extraordinaria, cuando en realidad ese artículo 1742 dice que si.

  4. Buen día, se puedo impugnar una desicion de la asamblea aun cuando no asistí?
    La asamblea tomo la desicion de cambiar todas las ventanas de las cocinas de los apartamentos por unas ventanas corredizas el cual expone visualmente el interior afectando la privacidad, (un acto que me parece caprichoso y un gasto innecesario) puede ser impugnada si como coopropietario no estoy de acuerdo?

  5. En el año 2018 se aprobó una cuota extraordinaria pero se puede demostrar que no la aprobó el 70% del coeficiente de los propietarios como lo preceptua el reglamento interno. Es posible instaurar una demanda a esa asamblea extraordinaria a ya ue han transcurrido 4 años?
    Gracias

  6. Puede la asamblea limitar el uso de mi parqueadero privado, en este caso en mi parqueadero guardo carro y moto sin salirme de mi propiedad, pero en la asamblea decidieron que no se permite que toca pagar un parqueadero para la moto, por qué hay un vecino que le molesta , pero según entiendo ellos no pueden decidir sobre la propiedad privada, gracias agradezco su respuesta

  7. Buenas tardes, estoy en la ciudad de Ibagué. En la asamblea Extraordinaria, se decidió q el administrador se fuera, pero el concejo dice, q son ellos, los q deciden sacarlos, según el reglamento de esta Propiedad horizontal, se se hizo desde el año 2017. Mi pregunta es, prevalece la ley 675 o el reglamento de la propiedad horizontal, gracias. M

    1. José A. Trujillo

      En una asamblea ordinaria no presencial de un conjunto residencial los votos dados por los copropietarios son de carácter secreto o deben ser informados en el acta de dicha asamblea??.

  8. Puede la asamblea general delegar al consejo de administracion que es facultativo para que defina terminos de una cotizacion de arreglo de cubierta y determine cuotas extraordinarias. La asamblea se realizo el 16 de febrero, hasta el 6 de abril de envio a la comunidad pero desde quince dias atras ya se estaba cibrando l cuota extraordinRia es todo esto legal

  9. JULIAN ALBERTO OSORIO R

    Excelente articulo, los temas de propiedad horizontal cada vez toman mas vigencia- quisiera tener comentarios acerca del proyecto de ley en curso 511 senado de la republica sobre reforma de la ley 675 de 2001 de propiedad horizontal- Gracias

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