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Propiedad horizontal: Es posible demandar las decisiones adoptadas por la asamblea general de copropietarios vencidos los dos (2) meses, sin que opere la caducidad

Séifar Andrés Arce Arbeláez

Sea lo primero aclarar el penúltimo párrafo de mi último escrito académico publicado en el Blog de Opiniones del Instituto Colombiano de Derecho Procesal ya que puede generar confusión porque quedó así: “…el artículo 1742 del Código Civil Colombiano determina que, cuando un acto o contrato es nulo por objeto ilícito o causa ilícita, no se puede sanear por la ratificación de las partes, ni por prescripción extraordinaria.” La expresión correcta no es “ni” es “si”, es decir, la nulidad absoluta queda saneada por prescripción extraordinaria en un término de diez años (art. 1º ley 791 de 2002), por esa razón, considero que la decisión adoptada por la asamblea general de copropietarios que contiene un objeto o una causa ilícita se puede demandar después de haber transcurrido los dos meses que determina el artículo 382 del Código General del Proceso –en adelante CGP, sin que opere la caducidad.

Ya abordé la regla general de la impugnación de decisiones adoptadas por la asamblea general de copropietarios, conforme lo preceptuado en el artículo 382 del CGP, e hice mención a la excepción, que consiste en la posibilidad de demandar una decisión adoptada por el máximo órgano de la copropiedad después de haber transcurrido los dos meses que señala la norma, sin que opere la caducidad.

En el presente escrito haré énfasis en la excepción, e iniciaré resaltando las siguientes premisas que se extraen de mi última publicación:

  1. Solo procede la demanda contra la decisión o decisiones adoptadas por la asamblea general de copropietarios después de dos (2) meses, cuando el fundamento y la pretensión del litigio radica en que la decisión es nula absolutamente porque contiene un objeto o una causa ilícita. Cualquier otro argumento diferente a la presunta existencia de nulidad absoluta por objeto o causa ilícita, trae como consecuencia la caducidad de la acción.  
  • El proceso de nulidad absoluta que se inicia contra la decisión adoptada por la asamblea general de copropietarios por contener un objeto o una causa ilícita después de transcurridos los dos (2) meses, no se tramita mediante el proceso declarativo con disposición especial reglado en el artículo 382 de CGP; se tramita mediante un proceso verbal cuyo competente es el Juez Civil del Circuito en primera instancia, conforme lo preceptuado en el artículo 15 y 368 del CGP.

Algunos detractores de la tesis en mención afirmarán que la excepción aquí esbozada es improcedente porque el objeto y la causa ilícita solo se configura cuando se celebra un contrato, y la decisión adoptada por la asamblea general de copropietarios no es un contrato en estricto sentido; argumento del cual me alejo porque si se estudia con detenimiento el artículo 1502 del Código Civil Colombiano se concluye que éste determina desde la generalidad los requisitos para obligarse, en ningún momento limita dichos requisitos a la celebración de un contrato, simplemente establece las exigencias para que una persona se puede obligar con plena validez, y la decisión que adopta la asamblea general como máximo órgano de dirección de la persona jurídica que está instituida por los copropietarios, no es otro suceso distinto a la materialización de la voluntad de un colectivo de individuos obligándose entre si –acto jurídico–, por ende, la voluntad de dicha colectividad debe provenir de personas capaces, libre de vicio en el consentimiento, objeto licito y causa licita.

Ahora bien, el interrogante jurídico a resolver es: ¿Cuándo una decisión adoptada por la asamblea general de copropietarios contiene un objeto o una causa ilícita?

Según nuestro estatuto sustantivo civil hay objeto ilícito en todo lo que contraviene al derecho público de la Nación (art. 1519 CC), y también lo hay, cuando se celebra un contrato prohibido por la ley (art. 1523 CC).

Hay objeto ilícito en una decisión adoptada por la asamblea general de copropietarios, entre otros eventos, en los siguientes:

  1. Cuando se aprueba la adquisición de bienes o servicios que no cumplan con los permisos, requisitos o autorizaciones señalados por la ley y las autoridades de orden Nacional, Municipal o Departamental.
  • Cuando se aprueba la adquisición de bienes o servicios que sean constitutivos de una infracción penal.
  • Cuando se aprueba la adquisición de bienes a favor de la copropiedad que no estén en el comercio.
  • Cuando se aprueba la enajenación de derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona.

Frente a la causa de los actos jurídicos, se conoce que todos deben tener una causa real y lícita sin que sea obligatorio expresarla o dejar constancia de la misma porque se presume. La causa es el motivo que induce al acto, siendo causa ilícita la que es prohibida por la ley, la que va en contra de las buenas costumbres o en contra del orden público (art. 1524 CC).

Ahora bien, hay causa ilícita en una decisión adoptada por la asamblea general de copropietarios, cuando la motivación de la misma está encaminada a perjudicar a la copropiedad como persona jurídica, a los copropietarios, moradores, o terceros, si se analiza desde de las buenas costumbres y el orden público. Es más, así la decisión, aparentemente, cumpla con los requisitos que establece la ley para su validez, si se logra demostrar dicha finalidad puede ser demandada por llevar inmersa una causa ilícita,

Por lo expuesto en el párrafo que antecede, es fundamental hacer la distinción entre causa ilícita y dolo, para claridad en el tema objeto de estudio: El dolo a diferencia de la causa ilícita, en el ámbito civil, consiste en la intención positiva de inferir injuria a la persona (Art. 63 CC), la causa ilícita no, la configuración de ésta en un acto jurídico trasciende de la esfera subjetiva de la interpretación o aplicación de la ley y el reglamento, su origen se da cuando se demuestra que la causa que motivó el acto es prohibida por la ley, va en contra de las buenas costumbres o en contra el orden público.

Finalizo este escrito mencionando que corresponde al demandante, desde la presentación de la demanda, demostrar de manera siquiera sumaria la existencia de un objeto o una causa ilícita en la decisión demandada para que proceda la admisión de la misma, pese a que ya han trascurrido los dos meses señalados en el artículo 382 del CGP, puesto que, si del escrito genitor se infiere que el actor solo está sometiendo a debate la interpretación o  aplicación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal, y no trasciende a la presunta nulidad absoluta por la configuración de los supuestos trazados, el juez debe rechazar la demanda por configurarse la caducidad (Inc. 2° art. 90 CGP).

¡Que continúe el debate académico!…


Séifar Andrés Arce Arbeláez

Abogado litigante y miembro del Instituto Colombiano de Derecho Procesal.

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3 comentarios en “Propiedad horizontal: Es posible demandar las decisiones adoptadas por la asamblea general de copropietarios vencidos los dos (2) meses, sin que opere la caducidad”

  1. Jaime Prada aguiar

    Importante tema en estos momentos que están celebrando asambleas inrrespetando o violando los estatutos y quedando alternativas jurídicas que tomar!

    1. Hector Raul Villamil Jimenez

      Soy litigante y conferencista en propiedad horizontal desde hace mas de 30 años, comparto en su totalidad lo manifestado por el doctor Arce, ojala los jueces y sustanciadores, tengan la misma capacidad de interpretacion y entendimiento para protejer los derechos de los propietarios, que por artimañas de los administradores, les es imposible demandar dentro de los dos meses.

  2. Buenos días.
    Muy importante esta opción aunque desconocida para muchos.
    Como residente y copropietario en un conjunto Residencial en Bogotá hubo en la pasa asamblea, marzo se 2022, dos decisiones impugnables.
    La primera estableció que los gastos en que incurriere la administración por procesos judiciales ganados por está, fueran cobrados al copropietario que interpuso la acción.
    La segunda relacionada con el disfrute y goce del bien común denominado gimnasio, para lo cual no hay procedimientos claros en el estatuto. Su metodología reside en cobrar por el uso del gimnasio lo cual ha producido que más del 95% de los residentes no lo disfruten o utilicen. Creo que ese pago es una restricción para que la mayoría haga uso del bien común en mención. En el artículo 59 la restricción a estos bienes está establecido como una sanción. Es decir si se paga la mensualidad se puede disfrutar, si no se paga no se puede acceder a ese derecho.
    Bien. Con argumentos legales solicité con suficiente tiempo para hacerlo, solicité a la administración y al revisor fiscal que impugnará esas dos decisiones por ser contrarias al ordenamiento jurídico y por no estar en el reglamento interno. Lo cual se negaron a hacer.
    Quisiera saber si hay objeto o causa ilícita para pedir la nulidad absoluta de estás decisiones.
    Gracias.

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